東京海上・インド・オーナーズ株式オープン「インドに熱視線 ! vol.10」

2021/04/16

急速な回復を見せるインドの不動産市場

東京海上・インド・オーナーズ株式オープンは、東京海上・オーナーズシリーズの第2弾として、2020年4月に設定された公募投資信託です。インドの企業の株式等の中から、経営者が実質的に主要な株主である企業を主要投資対象とし、経営者のリーダーシップに関する定性分析を重視しつつ、企業の成長性・収益性に比較して割安であると判断される銘柄へ投資します。

本レポート「インドに熱視線!」では、有望な投資先として注目を集めるインドの魅力や、そこで活躍するオーナー企業などについてご紹介していきます。

今回は、「急速な回復を見せるインドの不動産市場」です。

 

インドの不動産市場の状況

都市化率の推移

インドでは急速な経済発展に伴い、都市部への人口流入が進んでいます。
2000年に27.7%だった都市化率*は2020年に34.9%まで上昇し、政府の住宅政策やスマートシティ開発などを背景に、今後、更に上昇すると予想されています(図1)。都市化の進展は住宅用不動産の需要を増加させ、不動産市場の拡大につながると考えられます。
*都市部に住む人口の割合。

しかし、そういった良好な環境がある一方、インドの不動産市場は、過去5年にわたり外部要因や政策変更の影響を受けてきました。
まず、2016年に発生した大規模デモと2017年に導入された物品・サービス税(GST)は、インド経済全体を下押しする要因となりました。
また、2017年5月には「不動産の開発・販売規制に関する法律(RERA)」が施行され、変革を迫られた不動産市場は一時的に停滞することになりました。
しかしこの法律は、これまでの行き過ぎた売り手優位の市場や不透明な商慣習の是正、多発する工期の大幅な遅延の解消を目的に施行されたものであり、各問題が改善することで、中長期的には不動産市場の発展につながると見ています。

政策金利

足元では、世帯収入の伸びが住宅価格の伸びを上回っていることや、過去最低水準の政策金利(図2)を反映した住宅ローン金利の低下などを背景に、住宅用不動産の取得環境は大幅に改善しています。また、新型コロナウイルスの感染拡大による在宅勤務の普及や、RERA改革後の力強い需要の反発などの影響により、不動産市況は急速に回復しています。この傾向は、上場している大手不動産開発企業の販売状況を見ても明らかです(図3)。

さらに、それらの企業との対話のなかで、新規プロジェクトが豊富に存在することが確認できていることなどから、インドの不動産市場は今後数年にわたり拡大していくと考えています。

契約販売額の推移

  • ※オベロイ・リアルティ、サンテック・リアルティ、ブリゲード・エンタープライズ以外の上記記載の銘柄は、2021年4⽉7⽇時点の「東京海上・インド・オーナーズ株式マザーファンド」の保有銘柄です。
  • ※上記は個別銘柄への投資を推奨するものではありません。また、今後のファンドへの組み入れを保証するものではありません。
  • ※上記は過去の実績であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。

当ファンドで保有している不動産関連企業

株価の推移

・ゴドレジ・プロパティ—ズ
ゴドレジ・プロパティ—ズはインド最大級の不動産開発企業です。同社は、住宅・商業施設・オフィスビルなどの幅広い不動産の開発を手掛け、成長を続けてきました。直近では、増資を通じて財務基盤を強化しており、今後の不動産需要拡大の恩恵を受けられる立場にあると見ています。

・ソバ
ソバは、主にインド南部でプロジェクトを展開する不動産開発企業です。主要市場であるバンガロールは、ITサービス企業やスタートアップ企業の成長に支えられています。また、同社は不動産の開発・販売に加え、家具や建築資材の製造まで行う垂直統合型の事業を展開しているため、コスト競争力を有していることが特徴です。

・プレステージ・エステート・プロジェクト
プレステージ・エステート・プロジェクトは、南インドを中心に不動産を開発・運営しています。同社は、住宅用不動産の開発に加えて、商業および小売用不動産の大規模な開発案件を有しています。先日発表されたブラックストーン・グループへの商業資産の売却については、財務基盤の強化と、更なる成長のための投資につながると見ています。
  • ※上記記載の銘柄は、2021年4⽉7⽇時点の「東京海上・インド・オーナーズ株式マザーファンド」の保有銘柄です。
  • ※上記は個別銘柄への投資を推奨するものではありません。また、今後のファンドへの組み入れを保証するものではありません。
  • ※上記は過去の実績であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。

  • ※当資料は東京海上アセットマネジメント・インターナショナルのコメントを基に東京海上・アセットマネジメントが作成しています。



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ここまで本レポートをご覧いただきありがとうございます。
次回もぜひインドの魅力にお付き合いください。

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