東京海上・グローバルヘルスケアREITオープン(毎月決算型)他3ファンド「ヘルスケアREIT ~ニューノーマル(新常態)への適応~」

2020/06/22

コロナ禍を超えた、ヘルスケアの現場

2月下旬以降新型コロナウイルスの感染拡大からその後の収束に向かう中、ヘルスケア関連施設ではどのような変化が生まれたのでしょうか。

ニューノーマル(新常態)のイメージ

  • ※ 写真はイメージです。

◆IT化によるオペレーションの進化

  • 遠隔医療

遠隔治療は、一人でも多くの傷病者に対して最善の治療を行うため、傷病者の緊急度に応じた搬送や、治療の優先順位を判断し、入居者・患者、職員をより安全に保つことを可能にしました。今後もこのようなIT化が進展するとみています。
 

  • バーチャルテクノロジー

人々の移動が制限されるなか、バーチャル空間にて、高齢者施設等のサービスやアドバイス、ケアを効果的に提供することが可能になりました。例えば、多くの施設運営者(オペレーター)が新規入所希望者のためのバーチャルのツアーを開始した他、施設利用者が施設外の社会とのコミュニケーションを維持するためのテクノロジーが導入されています。
 

医療用ビル・病院、高齢者向け住宅では、感染者ケア、予防・安全対策強化等、迅速な対応が迫られるなか、オペレーターは、適切な人員配置、検査、物資供給、感染状況の管理等に取り組んできました。これらの新しいオペレーションを駆使することで、今後感染の第二波がきても、ネガティブな影響を軽減する体制が整いつつあるとみています。


◆今後の成長が期待されるライフサイエンス

ライフサイエンス分野の不動産では、バイオテクノロジー企業や製薬企業等がテナントとして入居し研究開発等を行っています。

ヘルスピーク・プロパティーズやベンタスは以前よりライフサイエンス分野を重要な成長分野と位置付け、重点的に投資を行ってきました。新型コロナウイルスの拡大を受け、今日における感染症の脅威が一層世界的に認識されたと考えられ、感染症のワクチンや治療開発の領域でもライフサイエンス分野の不動産需要が高まることが期待されます。

ヘルスピーク・プロパティーズの保有する ライフサイエンス施設「The Cove at oyster point」(米国カリフォルニア州サンフランシスコ)

  • ※ 上記記載の銘柄は、2020年5月末時点の「東京海上・グローバルヘルスケアREITマザーファンド」の保有銘柄です。
  • ※ 上記は過去の情報であり、将来の動向や運用実績を示唆・保証するものではありません。
  • ※ 上記は当資料作成時点における、当ファンドの実質的な運用を行うメロン・インベストメンツ・コーポレーションの見解を含みますが、内容は将来予告なく変更されることがございます。

ヘルスケアREITの投資環境

新型コロナウイルスの世界的な流行により、ヘルスケアREITの保有する物件への影響もみられますが、ヘルスケアREITおよびオペレーターは、保有施設およびその運営を強化するための積極的な行動をとっており、投資環境は新型コロナウイルス感染拡大初期と比較し、少しずつ改善されているとみています。

◆米国ヘルスケアREITの配当利回り

  • 2020年2月中旬以降、新型コロナウイルスの拡大を背景にREIT価格が大幅に下落したことにより、配当利回りは大幅に上昇しています。

  • その後、REIT価格の反発により配当利回りは低下傾向にあるものの、依然としてREIT価格は割安な水準にあると考えています。


< 米国ヘルスケアREITの配当利回りと米国10年国債利回りの推移 >

 
期間: 2006年6月~2020年6月、月末ベース 月次

米国ヘルスケアREITの配当利回りと米国10年国債利回りの推移

  • 出所:ブルームバーグ
  • ※ 2020年6月は12日の数値を使用

◆稼働率

  • 一部のヘルスケアREITの開示情報では、新型コロナウイルスの感染拡大を受け、新規入居者の減少等により稼働率は低下しましたが、依然80%程度を維持しています。

  • 5月以降は新規入居者数が若干増加していること等を背景に、稼働率の低下スピードが緩やかになってきています。


< 稼働率 >

ウェルタワーとベンタスの稼働率

  • ※ 各REITの開示情報を基に作成
  • ※ ウェルタワーの4月第5週の数字は、5月1日発表の数値を使用

  • ※ 上記記載の銘柄は、2020年5月末時点の「東京海上・グローバルヘルスケアREITマザーファンド」の保有銘柄です。
  • ※ 上記は過去の情報であり、将来の動向や運用実績を示唆・保証するものではありません。
  • ※ 上記は当資料作成時点における、当ファンドの実質的な運用を行うメロン・インベストメンツ・コーポレーションの見解を含みますが、内容は将来予告なく変更されることがございます。

ヘルスケアREITの優位性・投資妙味

◆他セクターとの比較・優位性

配当

グローバルヘルスケアREITの配当利回りは、2019年12月末時点との対比でみても、小売REITに次ぐ水準となっており、依然高い水準にあります。


< 配当利回り >

配当利回り

  • 出所:ブルームバーグ

高齢化社会

米国では今後20年間、80歳以上の人口増加が予測されており、この人口構造がヘルスケア関連施設への需要をさらに高め、米国ヘルスケアREITの成長を後押しするとみています。

収益安定性

一般的にオペレーターとの契約期間がオフィスや小売りと比較し、長期間となっているため、安定した収入が見込めます。

政府の政策

コロナ禍の影響を踏まえて、連邦政府と州政府の両方からオペレーターへの助成金等の支援が行われています。


◆P-NAV倍率

  • 2020年2月中旬以降、新型コロナウイルスの感染拡大を背景にREIT価格が大幅に下落したことにより、P-NAV倍率は大幅に低下しました。

  • その後、REIT価格の反発によりP-NAV倍率は上昇傾向にありますが、リーマンショック以降、ヘルスケアREITはP-NAV倍率が110%~120%程度の状態で取引される期間が長くなっており、そうした過去の傾向に照らすと、現状のP-NAV水準は依然として割安な状況にあると考えています。


< 米国ヘルスケアREITのP-NAV倍率の推移 >

 
期間:2009/8~2020/5

米国ヘルスケアREITのP-NAV倍率の推移

  • 出所:メロン・インベストメンツ・コーポレーション

  • ※ 上記は過去の情報であり、将来の動向や運用実績を示唆・保証するものではありません。
  • ※ 上記は当資料作成時点における、当ファンドの実質的な運用を行うメロン・インベストメンツ・コーポレーションの見解を含みますが、内容は将来予告なく変更されることがございます。

当ファンドの今後の見通し

◆シナリオ別

メインシナリオ

新型コロナウイルスが順調に収束

ヘルスケアREIT市場は、当面回復傾向が続くとみられます。ただし、新型コロナウイルス流行以前のレベルに戻る時期は、各ヘルスケアREITの資産構成や地域によって異なる可能性があります。

ワーストシナリオ

感染拡大の第二波が到来

オペレーター側のキャッシュフローや経済活動への懸念が再び浮上するため、ヘルスケアREITは値動きの大きくなる状況が予想されます。しかし、オペレーターはそのような感染拡大の第二波に対して、適切な人員配置、検査、必要物資供給、感染状況の管理、各種プロトコル(例として、訪問者の制限や、ウイルス感染者のより効果的な隔離対策)等を準備する時間があり、第一波と比較して、建物内での感染拡大を含め、ネガティブな状況を緩和することが出来ると予想しています。


◆中長期的な見通し

米国ヘルスケアREITは、コロナショックによる価格下落を受け、配当利回りが上昇しており、割安感が高まっていますが、新薬の開発等により感染流行が収束に向かうにつれて、コロナショック以前の傾向・トレンドを取り戻し、さらにはヘルスケアREITとしての収益成長が見込まれると予想しています。


コロナショック以前からのトレンド
  1. 高齢社会の進展に伴う高齢者住宅や看護施設の需給の漸進的な改善
  2. 長期契約や良好な病院収益を源泉とする収入の安定性
  3. オペレーター契約等の見直し継続によるコストの低減
  4. 戦略的な物件売却によるポートフォリオのリスク分散化
+ コロナショックによる追い風要素
  1. 米国10年債利回りの低下に伴う、資金調達コストの低減化
  2. P-NAV倍率が依然として割安な状況
  3. ヘルスケア関連施設のIT化による先進的な取り組みや、ライフサイエンス関連不動産の需要の高まり

  • ※ 上記は過去の情報であり、将来の動向や運用実績を示唆・保証するものではありません。
  • ※ 上記は当資料作成時点における、当ファンドの実質的な運用を行うメロン・インベストメンツ・コーポレーションの見解を含みますが、内容は将来予告なく変更されることがございます。


  • <当資料で使用した指数について>
  • ・米国ヘルスケアREIT:FTSE NAREIT Health Care Property Sector Total Return Index
  • ・グローバルヘルスケアREIT:FTSE EPRA/NAREIT Developed Healthcare Index TR
  • ・小売REIT:FTSE EPRA/NAREIT Developed Retail Index TR
  • ・産業・オフィスREIT:FTSE EPRA/NAREIT Developed Industrial/Office Index TR
  • ・住宅REIT:FTSE EPRA/NAREIT Developed Residential Index TR
  • ・分散型REIT:FTSE EPRA/NAREIT Developed Diversified Index TR

 

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