【Pick Up】ヘルスケアREITの魅力

2020/05/25時点

 

看護施設のイメージ

ヘルスケアREITは、成長性と相対的に高い配当利回りが期待できることなどから魅力的な資産として注目されており、東京海上アセットマネジメントではヘルスケアREITに投資するファンドを5つラインアップしています。

本ページでは、ヘルスケアREITの魅力についてご紹介します。

ヘルスケアREITとは

ヘルスケアREITとは、高齢者向け施設・住宅や、医療用ビル、病院、看護施設およびライフサイエンス等のヘルスケア関連施設に投資するREITです。

ヘルスケア関連施設のイメージ

ヘルスケア関連施設イメージ




ヘルスケアREITの仕組み

主に、ヘルスケアREITは下図のような仕組みで運営されています。

ヘルスケアREITのイメージ

①オペレーター

ヘルスケア施設運営者であるオペレーターは、専門的で付加価値の高いヘルスケアサービスの提供等に専念できます。その結果、施設利用者の拡大が期待できると考えます。

②賃料

ヘルスケアREITは、専門性が必要となる医療施設や、高齢者向けに付加価値の高いヘルスケアサービスを提供できる施設等を賃貸しているため、賃料が施設への投資額に対して相対的に高くなる傾向があります。加えて、米国等では、ヘルスケアREITがオペレーターとパートナーシップ契約を締結し、施設運営により生じた利益の一部を受け取る場合もあります。


 

ヘルスケアREITの組入物件の概要

ヘルスケアREITで組み入れる物件は、概ね以下のように分類できます。  

高齢者向け施設 高齢者向け施設・住宅 健常者向け高齢者住宅、軽介護付き老人ホーム等が該当します。
2008年に法制度が変更され、REITとオペレーターが事業リスクの一部を共有して運営されるケースが、他のヘルスケア施設に比べて多くあります。
医療系施設 医療用ビル 日本の医療モールに相当しますが、米国での規模はより大きなものになります。
患者はひとつの場所で多数の医師から選択できるメリット等があります。
病院 医師が常駐し、高度な医療的なケアが可能な施設です。
看護施設 資格をもつ看護師が常駐し、医療的なケアができる施設です。
高齢者に限らず、手術後のリハビリ目的で若者も利用します。
ライフサイエンス 主にバイオテクノロジー企業向けの基礎研究等を行う施設です。

ヘルスケアREITの魅力

相対的に高い配当利回り

配当利回り

主な国・地域別のREIT指数全体の配当利回りと比較すると、ヘルスケアREITセクターの配当利回りは相対的に高い水準が期待できます。

配当利回りが相対的に高くなる背景としては、以下が考えられます。

ヘルスケアREITは、一般的なREITが行う賃貸事業に比べて、付加価値の高い施設を賃貸しているため、賃料が高めに設定される傾向があります。また、施設運営者(オペレーター)と共同でヘルスケア施設を運営することにより、施設運営事業から得られる収入も、不動産賃貸から得られる賃料収入に上乗せされることがあります。以上により、施設への投資額に対して、賃料は相対的に高くなると考えます。

また、オペレーターと長期契約を結ぶことができるため、受け取る賃料水準は安定しやすくなります。



ヘルスケアREIT市場の成長性

ヘルスケアREIT市場全体としては、企業のM&A(合併・買収)の再興、過去数年間のテナントとのリース契約条件の見直し交渉が重点的に行われたことなどにより、業界内で事業運営者の差異化が進んでおり、事業運営者のリスク管理を十分に行ってきた銘柄については上昇が期待できると考えます。
 
後述のように米国はヘルスケアREIT市場においてウエイトが高くなっており、その米国をみると、第二次世界大戦の終結直後から1960年代前半の間に誕生した「ベビーブーマー世代」の高齢化が進展しています。「ベビーブーマー世代」の多くの高齢者は医療問題を抱えており、ヘルスケアREIT内のサブセクターにおいては特に、看護施設や看護従事者への需要の拡大が今後も続く見込みであることから、看護施設セクターにとって有利な環境が期待できると考えています。
 
そのような環境下、米国ヘルスケアREITの時価総額は2019年末時点で1,241億米ドルと、2009年の340億米ドルから10年間で約3.6倍となっており拡大傾向にあります。

主要先進国の65歳以上の人口の予測と米国ヘルスケアREITの時価総額推移


ヘルスケアREIT市場の概要

世界のヘルスケアREIT市場の地域別割合

世界のヘルスケアREIT市場の規模は約1,746億米ドル(約18.9兆円*)となっており、そのうちの約8割を米国の銘柄が占めています。

米国において、現在ヘルスケアREIT市場は、REIT市場の約10%に相当します。



ヘルスケアREITは、保有施設の需要拡大が見込まれていることや、他のREITと比べて相対的に高い配当利回りが期待できることなどが魅力的な資産として注目されています。資産形成の選択肢のひとつとして、ヘルスケアREITへの投資をぜひご検討ください。
当社のヘルスケアREITに投資する各ファンドの概要・リスク・手数料等は以下のページをご覧ください。

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